Ackerland, Weinberg oder Baugrundstück: was im Grundbuch steht, entscheidet über die Kaufregeln. Die 1-Hektar-Grenze, Vorkaufsrechte und was ein Kauf ohne Landwirt-Status bedeutet.
Auch ausländische Staatsbürger können in Ungarn Grundstücke erwerben. Entscheidend ist jedoch, um welche Art von Grundstück es sich handelt. Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen gewöhnlichen Bau- oder Wohngrundstücken und land- bzw. forstwirtschaftlich genutzten Flächen.
Für deutsche und österreichische Staatsbürger gelten als EU-Bürger grundsätzlich die Regelungen für sogenannte Staatsangehörige eines EU-Mitgliedstaates. Beim Erwerb landwirtschaftlicher Flächen gelten in Ungarn jedoch besondere gesetzliche Vorschriften.
Was gilt in Ungarn als landwirtschaftliche Fläche?
Entscheidend ist nicht allein, ob sich das Grundstück innerhalb oder außerhalb einer Ortschaft befindet. Maßgeblich ist vor allem, wie die Immobilie im ungarischen Grundbuch eingetragen ist.
Zu den landwirtschaftlichen Flächen können beispielsweise gehören:
Ackerland
Wiesen
Weiden
Weinberge
Obstgärten
Gärten
Waldflächen
Auch bestimmte sogenannte Zártkert-Grundstücke können unter die landwirtschaftlichen Vorschriften fallen, wenn sie im Grundbuch entsprechend eingetragen sind. Deshalb sollte vor jedem Kauf zunächst geprüft werden, welche genaue rechtliche Einstufung das Grundstück im Grundbuch hat.
Können Deutsche oder Österreicher landwirtschaftliche Flächen kaufen?
Ja. Deutsche und österreichische Staatsbürger können als EU-Bürger grundsätzlich auch landwirtschaftliche Flächen in Ungarn erwerben.
Wer jedoch nicht als registrierter Landwirt gilt, darf grundsätzlich nur dann landwirtschaftliche Fläche erwerben, wenn die bereits in seinem Eigentum befindlichen und die neu zu erwerbenden landwirtschaftlichen Flächen zusammen nicht mehr als 1 Hektar betragen.
Das bedeutet, dass auch eine Privatperson aus Deutschland oder Österreich beispielsweise einen kleineren Weinberg, Obstgarten oder eine andere landwirtschaftliche Fläche kaufen kann. Vor dem Kauf müssen jedoch immer die konkrete Grundstücksgröße und die grundbuchliche Einstufung geprüft werden.
Was gilt bei mehr als 1 Hektar?
Für den Erwerb größerer landwirtschaftlicher Flächen ist in der Regel eine Registrierung als Landwirt in Ungarn erforderlich. Auch EU-Bürger können unter bestimmten Voraussetzungen als Landwirte anerkannt werden. Hierfür sind insbesondere eine entsprechende landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Qualifikation oder eine nachgewiesene praktische Tätigkeit relevant.
Für registrierte Landwirte gelten deutlich höhere Erwerbsgrenzen. Die gesetzliche allgemeine Höchstgrenze für den Eigentumserwerb beträgt grundsätzlich 300 Hektar.
Für die meisten privaten Käufer aus Deutschland oder Österreich spielt diese Grenze allerdings keine praktische Rolle. Wer in Ungarn ein Ferienhaus, Wohnhaus oder ein kleineres Grundstück sucht, muss in der Regel vor allem darauf achten, ob das betreffende Grundstück unter die landwirtschaftlichen Vorschriften fällt.
Der Kauf landwirtschaftlicher Flächen läuft anders ab
Beim Kauf landwirtschaftlicher Flächen reicht es nicht aus, sich mit dem Verkäufer über Preis und Bedingungen zu einigen und einen Kaufvertrag zu unterschreiben.
Nach ungarischem Recht können verschiedene Personen oder Stellen ein gesetzliches Vorkaufsrecht besitzen. Der Kaufvertrag muss deshalb im gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren veröffentlicht werden. Vorkaufsberechtigte haben derzeit grundsätzlich 60 Tage Zeit, den Kaufvertrag zu denselben Bedingungen anzunehmen.
Auch wenn Käufer und Verkäufer bereits einen Vertrag unterschrieben haben, steht noch nicht in jedem Fall endgültig fest, dass der ursprüngliche Käufer Eigentümer wird.
Darüber hinaus kann je nach Fall auch ein Verfahren bzw. eine Genehmigung durch die zuständige ungarische Landwirtschaftsbehörde erforderlich sein. Der Kauf landwirtschaftlicher Flächen dauert daher in der Regel länger und ist administrativ aufwendiger als der Kauf einer normalen Wohnimmobilie.
Auch die Nutzung der Fläche ist gesetzlich geregelt
Beim Erwerb landwirtschaftlicher Flächen muss der Käufer regelmäßig bestimmte Verpflichtungen übernehmen. Dazu gehört insbesondere, dass die Fläche grundsätzlich selbst genutzt und entsprechend ihrer landwirtschaftlichen Bestimmung bewirtschaftet wird. Außerdem darf die Fläche in der Regel für einen bestimmten Zeitraum nicht ohne Weiteres einer anderen Nutzung zugeführt werden.
Besonders wichtig ist dies für Käufer, die eine günstige landwirtschaftliche Fläche erwerben möchten, um später darauf ein Wohnhaus zu errichten. Der Kauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks bedeutet nicht automatisch, dass darauf gebaut werden darf. Ob eine Bebauung möglich ist, hängt unter anderem von der örtlichen Bauordnung, dem Flächennutzungsplan, den grundbuchlichen Verhältnissen und gegebenenfalls weiteren behördlichen Genehmigungen ab.
Was gilt für Baugrundstücke?
Grundstücke, die im ungarischen Grundbuch beispielsweise als „kivett beépítetlen terület“ — also als aus der landwirtschaftlichen Nutzung herausgenommene unbebaute Fläche — eingetragen sind, unterliegen nicht zwingend denselben Regeln wie landwirtschaftliche Flächen. Dasselbe gilt beispielsweise für Grundstücke mit Wohnhaus und Hof, die entsprechend im Grundbuch eingetragen sind.
Deshalb können zwei Grundstücke, die direkt nebeneinander liegen und äußerlich nahezu identisch wirken, rechtlich völlig unterschiedlich behandelt werden.
Zusammenfassung
Deutsche und österreichische Staatsbürger können in Ungarn Grundstücke und unter bestimmten Voraussetzungen auch landwirtschaftliche Flächen kaufen. Für nicht als Landwirt registrierte EU-Bürger gilt bei landwirtschaftlichen Flächen grundsätzlich eine Grenze von 1 Hektar. Bei größeren Flächen gelten zusätzliche Voraussetzungen. Darüber hinaus können beim Kauf landwirtschaftlicher Grundstücke gesetzliche Vorkaufsrechte und behördliche Verfahren eine Rolle spielen.
Vor jedem Kauf sollte deshalb geprüft werden:
wie das Grundstück im Grundbuch eingetragen ist,
wie groß die Fläche ist,
ob gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen,
wie das Grundstück derzeit genutzt wird,
und ob die geplante spätere Nutzung rechtlich überhaupt möglich ist.
Hinweis: Diese Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Vor dem Kauf eines konkreten Grundstücks sollte dessen rechtliche Situation individuell geprüft werden.